Hva er det med Sarpsborg?

Publisert: 27.11.2017 11:35 av Nina Skajaa Fredheim

KRONIKK. De fleste av oss bytter bolig noen ganger i løpet av livet. Kanskje leier man først, når man som ung voksen flytter hjemmefra. Så går en boligkarriere ofte fra å kjøpe leilighet, via et rekkehus til en enebolig ettersom vi eldes, får barn og trenger mer plass.

nokler_COLOURBOX26124111.jpg

Sarpsborg ligger under både gjennomsnittet i landet og Fredrikstad og Halden i antall solgte boliger per 1.000 innbyggere. Fotoillustrasjon: Colourbox.com.

Kronikk av TROND-ARNE BORGERSEN | BJØRNAR K.KIVEDAL ved avdeling for Økonomi, samfunnsfag og språk, HiØ.

For noen går veien tilbake til en leilighet når en ikke lenger orker å klippe gress eller måke snø. På veien dit kan både skilsmisse(r) og ønske om å bo på småbruk for å realisere seg selv, påvirke boligkarrieren og antall boligomsetninger en husholdning er med på gjennom livsløpet. 

Uansett årsak er boligomsetningen i et område interessant lesning. Ser en på antall omsetninger per 1000 innbygger avviker situasjonen i Sarpsborg både fra landet generelt og fra nabobyene Fredrikstad og Halden (tallene under er hentet fra SSB og Kommuneprofilen.no).

For Nedre Glommaregionen har antall solgte boliger per 1000 innbyggere vært lavere enn for landet generelt siden tusenårsskiftet. De siste 6-7 årene har antall omsetninger i Fredrikstad økt, og er nå om lag på landsgjennomsnittet. I Sarpsborg er antall omsetninger fremdeles på et vesentlig lavere nivå. Ved årtusenskiftet ble det i Norge solgt 12,5 boliger per 1000 innbyggere, mot 10,8 i Sarpsborg. I 2016 ble det i Norge omsatt 16,1 boliger per 1000 innbyggere, mot 11,8 i Sarpsborg.

I Fredrikstad har antall boligsalg per 1000 innbygger økt fra 8,7 ved årtusenskiftet til 15,9 i 2016. Slik har det vært betydelig vekst i boligmarkedet i Fredrikstad, som beveger seg mot landet for øvrig når det gjelder antall boligomsetninger, mens Sarpsborg fremdeles skiller seg ut. Nabobyen Halden er også på nivå med landet som helhet.

Det er ikke slik at det nødvendigvis er bra at husholdninger flytter ofte og at antallet bolig-omsetninger er høyt. Hvis et høyt antall omsetninger innebærer at barnefamilier flytter mellom skolekretser slik at barn må bytte klasse og omgangsvenner hyppig, er det åpenbart negativt. Hvis det etter en skilsmisse ikke er boliger å få tak i samme skolekrets for begge foreldre fordi det omsettes få boliger i et område, er et lavt antall omsetninger uheldig. (I tillegg skaper det et vanskeligere marked for byens meglere enn for meglerne andre steder.)

Hva som er et ønskelig antall boligomsetninger per periode i et lokalsamfunn kan altså variere, og det er ikke noen absolutt regel for hva som er et optimalt nivå. Men det er interessant å spørre seg hvorfor antall omsetninger i Sarpsborg er så mye lavere enn i Norge og Fredrikstad.   

Boligomsetting_Sarp.jpg

Antall omsatte boliger inkluderer både brukte og nybygde boliger. Igangsettingen i Sarpsborg er lav, slik vi tidligere har beskrevet i SA. Både lav(ere) pris(er) og derigjennom svak(ere) lønnsomhet ved utbygging, og for liten reguleringsevne/-vilje i forvaltningen, kan bidra til lav igangsetting og dermed også liten omsetning av nye boliger.

I bruktboligmarkedet spiller husholdningenes inntekt og finansielle stilling en enda sterkere rolle enn markedet for nye boliger.     

For en husholdning er det å kjøpe bolig er en stor investering, en investering som ofte betinger ekstern finansiering. Østfold er et lavinntektsfylke, og også i Sarpsborg er husholdningenes inntekt lavere enn gjennomsnittet for landet. Også finansformuen er mindre. Lavere formue og inntekt i husholdningene påvirker boligmarkedet på mange måter, der den mest åpenbare er at boligprisene blir lavere. Lavere boligpriser påvirker husholdningenes boligformue, og bidrar på samme måte som lavere finansformue. Husholdninger som har lavere formue og inntekt enn andre steder i landet gjør at færre blir boligeiere i utgangspunktet, slik at leie blir en permanent boform for flere. Dette bidrar til lavere omsetningstall.

Husholdninger som økonomisk sett er svakere stilt enn i andre deler av landet kan også gjøre at av de som faktisk blir eiere blir det senere i livet, og at behovet for offentlig støtteordninger for å bli boligeier er større enn andre steder. Både senere etablering og større behov for støtte bidrar til å redusere antall boligomsetninger som en husholdning gjør over livsløpet. En svak finansiell stilling i husholdningene gir slik en ond sirkel på etterspørselssiden: Færre blir boligeiere og mange blir eiere senere i livet, noe som igjen gjør en i stand til å klatre færre trinn på boligstigen. Alt bidrar til lavere omsetningstall.

Den tilbudsside stimulerte prisveksten man har hatt i Sarpsborg de siste årene forsterker vanskelighetene med både etablering og reetablering for finansielt svake husholdninger. Det blir en ond sirkel her også. For lav igangsetting fører til økt boligprisvekst lokalt, noe som igjen vanskeliggjør etablering og boligkjøp, spesielt for husholdninger med lav inntekt og formue.

Kanskje kan den høye tilflyttingen en opplever i pendleravstand fra Oslo gjøre at en bryter ut av denne sirkelen? Hvis de som flytter til har høyere inntekt eller formue enn de som allerede bor her, kan det bli enklere å finansiere boligkjøp, noe som vil bidra til at antall omsetninger øker. Dette forutsetter imidlertid at det er flere boliger tilgengelig for salg, noe som bringer oss tilbake til utfordringene med den lave igangsettingen av nye boliger i Sarpsborg.

Kronikken har stått på trykk i Sarpsborg Arbeiderblad.


Trond-Arne Borgersen
Dosent ved Avdeling for språk, økonomi og samfunnsfag

Trond-Arne-Borgersen300.jpg

Se faglig profil

Bjørnar K. Kivedal
Førsteamanuensis ved Avdeling for økonomi, språk og samfunnsfag

Bjornar_K_Kivedal300.jpg

Se faglig profil